недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Ипотека

Как скажется ослабление рубля на спросе на недвижимость?

8 711 3
Как скажется ослабление рубля на спросе на недвижимость?
Мы опросили экспертов российского рынка, что ждет рубль в ближайшем времени и стоит ли покупать недвижимость в попытке спасти накопления.

Много лет при малейшем намеке на риск инфляции граждане несли свои сбережения риелторам: вложения в недвижимость (особенно в первичную и особенно на стадии котлована) помогали не только сберечь капитал, но и отчасти его приумножить. С тех пор ситуация в корне изменилась, и покупка жилья перестала быть надежным средством спасения накоплений. Тем не менее, привычка следить за курсом валют у россиян остается.  Как ведет себя рубль сегодня и что предвидят аналитики в недалеком будущем?  

 

 

− Больше 62 рублей за доллар мы не ожидаем, и то это будут пиковые значения, − рассказал аналитик брокерского дома «Открытие» Андрей Кочетков. − Скорее всего, доллар остановится на отметке 58,5-60,5 рублей за единицу американской валюты. О 55 рублях за доллар придется забыть надолго.

 

Как объясняет эксперт, начавшееся укрепление доллара влияет на инфляционные ожидания: как только этот показатель начинает расти, владельцы недвижимости стремятся продать свои квартиры подороже, а другие граждане покупают их, считая достаточно надежным вложением. Впрочем, признается Кочетков, с точки зрения инвестиционной привлекательности уверенности такой вариант не вызывает.

 

В свою очередь, Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, убежден, что недвижимость сегодня покупают лишь по очень серьезным причинам.

 

− Не вижу повода для оживления ситуации на рынке недвижимости. Ослабевший рубль «выгонит» на рынок небольшое количество покупателей, и те станут покупать недвижимость только в силу очень серьезных причин. И даже если число покупателей увеличится на 10-12%, в чем есть сомнения, − существенно ландшафт рынка недвижимости это не изменит.

 

По словам Сиволапова, серьезно на стоимости самого строительства колебания на валютном рынке также не скажутся: строится все в основном из отечественных стройматериалов. 

 

В ожидании стабильности

 

Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев значительных перемен не ожидает. Также он считает, что сейчас главный вопрос – отсутствие доходов у населения.

 

− В краткосрочной перспективе ничего не изменится. Подвижки на валютном рынке должны быть более продолжительными и устойчивыми.

 

В то же время, если доллар будет расти на протяжении 4-6 месяцев, тогда «народ начнет о чем-то задумываться», полагает Апрелев.

 

− Краткосрочные колебания валюты покупателя не мотивируют. Вот если еще раз, как это у нас уже было, доллар подорожает в два раза – тогда конечно, это простимулирует рынок. Но такой сценарий не представляется реалистичным. 

 

Тактика выжидания

 

Независимый эксперт Наталья Словесникова напоминает, что традиционно население сохраняет накопления в двух валютах (долларах и евро) и в виде недвижимости.

 

- Падение рубля должно вызвать желание зафиксировать свои сбережения в виде валюты. С другой стороны, обычно при скачках курса, купив доллары, человек ждет – когда же упадет цена на квадратный метр, чтобы сыграть на разнице. На мой взгляд, стоит ждать стагнации. Все сейчас займут выжидательную позицию, ожидая стабилизации на валютном рынке.

 

В то же время, отмечает Словесникова, многие в своих доходах зависимы от стабильности курса, и в такой ситуации спрос на рынке снижается. Людей с накоплениями в размере стоимости квартиры мало, большая часть продаж связана с ипотечными сделками, но риск изменения доходов во многом останавливает людей от обращения к ипотечным займам, поэтому любое ослабление рубля снижает покупательскую активность. 

 

 Этот противоречивый рынок

 

По прогнозам аналитиков рубль будет слабеть, и здесь все солидарны. А вот ситуацию на сфере недвижимости эксперты оценивают по-разному. Большинство говорит о застое во всех сегментах рынка, однако некоторые аналитики увидели оживление уже сейчас.

 

Советник по макроэкономике гендиректора компании «Открытие брокер» Сергей Хестанов относится к большинству: он указывает на вероятность небольшой коррекции цен в сторону уменьшения, но не за счет колебания курса валют, а, скорее, за счет влияния перемен в налоговой политике.

 

− Очень многое зависит от конкретного объекта недвижимости. Валюта в данном случае вторична. Первично то, что перед этим много лет рынок недвижимости сильно рос. По стоимости квадратного метра мы обогнали многие развитые страны. 

 

 По наблюдениям Хестанова, сейчас равивается «вполне закономерная» обратная реакция, так как по уровню доходов россияне не дотягивают до уровня развитых стран.

 

− Если говорить о рынке в целом, сейчас идет приличное давление на рынок недвижимости. Если эти тенденции сохранятся, то мы можем увидеть некоторую коррекцию цен на недвижимость в сторону понижения. Снижения цен следует ожидать в первую очередь в сегментах, далеких от эксклюзива.

 

В этом вопросе есть и важный аспект, обращает внимание Хестанов. Речь о заметном увеличении налогового давления.

 

− Налогообложение в сфере недвижимости уже не то, что было раньше – оно заметно больше. И особенно это касается той недвижимости, которая была куплена относительно недавно, − отмечает эксперт. 

 

 Потолок платежеспособности

 

Наталия Рогожина, член Комиссии Минстроя России и Комиссии по противодействию коррупции и урегулированию конфликта интересов в АО «АИЖК», указывает на снижение реальных доходов населения, и, как следствие, отсутствие возможности купить жилье. Она считает, что в ближайшее время цены на недвижимость расти не будут, и спрос вряд ли оживится.

 

− Достигнут потолок платежеспособности населения. В условиях изменения соотношения рубля к доллару на рынок могут выйти только единицы − те люди, кто копил рубли для взноса на взятие ипотеки или на долевое участие. Учитывая общий уровень доходов, которые падали на протяжении последних лет, рассчитывать на оживление спроса не приходится.

 

По мнению Рогожиной, реанимировать рынок могли бы стабильные доходы населения и снижение ипотечных ставок. Впрочем, хотя ставка по ипотеке уже снижается, а по некоторым партнерским программам банки предлагают взять ипотеку всего под 8-8,5%, у народа нет денег на кредиты даже под такие проценты.

 

− Надо иметь в виду, что люди не уверены в стабильности своих доходов – с точки зрения занятости, с точки зрения размеров оплаты труда. Общая нестабильность экономической ситуации сказывается и на рынке ипотеки. Как сейчас можно брать кредит на десять лет, если ты не знаешь, что будет даже через пять лет?

 

С Натальей Рогожиной солидарен Кирилл Сиволапов.

 

− Некоторое время рынок назад пришел к «естественному состоянию», как я это называю: люди покупают недвижимость только тогда, когда не могут не купить. Например, распалась семья или выросли дети. В обозримом будущем все так и останется. 

 

Не очень динамичная динамика

 

Константин Апрелев считает, что снижение ипотечной ставки существенно спроса не повысит и возможны лишь небольшие колебания − спрос покупателей вырастет максимум на 3-5%.

 

− У нас рынок ежегодно проседает на 3%. В этой ситуации снижение ипотеки на 0,5% несущественно. Могло бы сыграть роль снижение ипотечной ставки сразу на 2%. И то только для тех регионов, где уже имеется экономический рост − это в основном аграрные регионы и регионы, где есть рыболовецкий промысел – Дальний Восток, например. 

 

Интриги реновации

 

А вот Андрей Кочетков убежден, что за счет доступности ипотечных кредитов рынок недвижимости уже оживился и можно делать прогнозы о росте цен на квадратные метры.

 

− Начнем с того, что за последние полтора месяца разрыв в ставках ФРС и Центробанка РФ изменился на целый процентный пункт. ЦБ снизил ставку на 0,75%, и это, естественно, сразу отразилось на стоимости ипотечных кредитов: ставки упали до 10% и, возможно, в ближайшее время снизятся еще.

 

Аналитик объясняет, что это стимулирует интерес тех, кто готов приобрести жилье в ипотеку.

 

− В мае у нас объем ипотечного кредитования составил 140 млрд рублей, что на 35% больше, чем год назад. Это, конечно же, говорит о росте спроса, на фоне которого сужается предложение. Неизбежным следствием таких изменений станет рост цен на недвижимость – независимо от курса рубля, - заключает Кочетков.   

 

Нивелировать оживление рынка и рост цен на недвижимость непосредственно в Москве могла бы программа реновации – за счет большого количества квадратных метров, которые появятся на рынке в ходе строительства, полагает финансист. Однако в успешном воплощении этой программы у эксперта есть сомнения.

 

− Дело в том, что исход программы никому не известен. Может случиться так, что сменится правительство Москвы и программа забуксует. Поэтому сейчас об этом говорить рано. 

 

Ставки на ипотечные ставки

 

Аналитик ИХ "Финам" Богдан Зварич относится к числу оптимистов, уповающих в своих прогнозах на уменьшение ипотечных ставок.

 

- Сейчас основным стимулом для покупки жилья, с инвестиционными целями или же для проживания, выступает ситуация со ставками: ожидается, что до конца года ЦБ продолжит снижать ставку, а значит, продолжится снижение ипотечных ставок. Как только ипотека станет более доступной для населения – вырастет интерес к покупке недвижимости. 

 

Татьяна Школьная, заместитель директора ВШЭ Института налогового менеджмента и экономики недвижимости, также считает рычагом рынка ипотечные ставки. Но далеко не те, что сегодня предлагает Центробанк.

 

− Колебания курса доллара никак не отразятся на покупках квартир. Людям нечего вкладывать в недвижимость – доходы не позволяют. Оживить рынок может только снижение ипотечных ставок, и не так, как сейчас, а еще на 2-3 пункта. Только так в данной текущей экономической ситуации можно положительно воздействовать на сегмент продаж. 

 

Надо быть добрее

 

Наталья Словесникова убеждена, что пока в стране не улучшится экономическая ситуация в целом, а банки не смягчат требования к заемщикам, ощутимого роста числа покупателей не будет.

 

− Положительно повлиять на рынок могут только изменения в экономике глобального характера. Реальные доходы населения сегодня снижаются, с другой стороны – стабильна динамика роста предложения на рынке первичной недвижимости. Предложение превышает спрос.

 

При этом, отмечает Словесникова, банки ужесточают требования к заемщикам по ипотечным кредитам. В частности, это выражается в том, что справки по форме банка, с фактически неподтвержденными доходами, уже почти не фигурируют.

 

− Между тем, при нестабильной экономической ситуации в России доходы традиционно уходят в тень. Получается, что платежеспособный спрос приходится на ту часть населения, которая не может подтвердить свои доходы. Они не выходят на рынок, хотя могли бы стать его участниками в сегменте ипотечного кредитования.

 

Послесловие

 

Итак, плавно снижающийся курс рубля не так уж сильно отражается на покупательском спросе в целом и на стоимости квадратного метра в большинстве регионов. Решение о покупке недвижимости каждый принимает исходя из конкретной ситуации, но инвестиционная привлекательность квадратных метров сегодня невелика.

 

Совет, как уберечь свои накопления в текущей ситуации, дал финансовый омбудсмен Павел Медведев.

 

− Я бы не советовал сейчас обычным гражданам вкладывать деньги в недвижимость с инвестиционными целями. Не потому, что это невыгодно, а потому, что это очень сложно. Для граждан, которые работают, а не спекулируют на рынке, придумана единственная во всем мире возможность накапливать деньги – это размещать их в банках с использованием правил страхования вкладов. Никакого другого способа приумножить свой капитал нет.

Комментарии 3
Сергей Михайлович7 июля 2017, 10:08

"ЦБ снизил ставку на 0,75%,"

Не знаю, чего там снизил ЦБ, но в последнем СМС от Сбербанка, которые приходят мне ежемесячно, уважаемый банк мне любезно предложили взять кредит для решения моих проблем, аж в сумме 60,0 тыс. руб. под 23% годовых. Кстати, в мае предлагали "всего" 58,0 тыс. руб. под 19,5% годовых. Мне приятно, что я расту в их глазах....

Ответить
Евгений9 июля 2017, 16:46

Аналогичная ситуация :-)
Только ещё добавлю: в личном кабинете сбера предлагают разместить деньги на депозит по 5,9%.
А в шапке: кредит под 23%.
Вот на эти "4 прОцента" греф и живёт.

Александр Антипов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 июля 2017, 15:48

под 23% тоже предложения приходят, я и под 15% то никогда не брал))) Пусть сами по таким процентам у себя кредитуются.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru