недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Записки сочинского строителя - 3

2 321 2 Блог специалиста 16
Записки сочинского строителя - 3

Вкусной еды, однопланетники. Долго я пропадал ибо за суетой-маетой совсем закрутился. Итак, «Записки сочинского строителя - 3» и если первую часть предваряла картинка 3D проекта моего будущего дома, вторую - фото со строительной площадки, здесь ставлю и то и другое для понимания и масштабности и динамики. Все. Больше фото публиковать не буду.

О том, как получить разрешение на строительство, которое сейчас - «Уведомление», уже рассказывал, о подключении к электричеству - тоже, разно что добавлю: ТНС, это 3,14…. Пришел к открытию, 8:00, был в очереди третьим, меня приняли только в 9:20… Но подключился. 

Как подключись к газу пока рассказывать рано, ибо путь оный мною еще не осилен (напоминаю: все бюрократические процедуры прохожу исключительно сам и взяток никому не даю - принцип). Посему расскажу немного об участках земельных и почему своим клиентам я категорически рекомендую покупать именно ИЖС.

Отступление: все началось с моей попытки купить квартиру в Сочи, если интересно - смотрите ранние записи под заголовком «Записки сочинского пенсионера».

Итак: земли для граждан у нас бывают: ЛПХ, ДНП, СНТ, ИЖС. В любом агентстве недвижимости вам незамедлительно промоют мозг о том, что везде можно строиться и все можно перевести из одной формы в другую, да и вообще - ню-ню. Можно-то можно, вот только… а это уже детали в которых Дьявол как известно и прячется. По порядку:

1 - ЛПХ - личное приусадебное хозяйство, как говориться: «Иван Иваныч не был фермером, но у него было большое хозяйство» - типа пошутил. Фишка земель ЛПХ в том, что они могут находиться как на землях сельхозназначения, так и на территории поселений, на что агенты и обращают внимание типа - вот, читайте: «Земли населенных пунктов» - НЕ. О. ЧЁМ. То, что участок находиться на земле населенного пункта ни о чем не говорит. Судите сами: участок под ЛЭП или над газовой трубой может быть? - Может. Это может быть в границах населенного пункта? - Может. Имеем: участок есть, но строиться на нем нельзя или ограничения такие, что мамадарагая. Цветочки да яблочки выращивать - пожалуйста, а строиться - ни-ни. 

И публичной кадастровой карте здесь тоже верить нельзя: если на ней не указано никаких обременений, это еще не значит, что их нет! Под участком может проходить кабель спец-связи - как вариант, а он на карте по понятным причинам не отображается. Кроме того, эта земля может находиться в резерве у венных, например для разворачивания батарей противовоздушной обороны, чего тоже ни на одной общедоступной карте не будет. Еще земля, особенно если участок в аренде, а её частенько продают, типа - «Все нормально! купите и в собственность переведете, мы просто не занимались так как нам не надо!» - ага, щаз-ззз. Как вариант, эта земля может быть в резерве под строительство автомагистрали в 2032 году. Ну и так далее, вариантов огромное множество и все проверить - даже не мечтайте.

Вообще на землях ЛПХ построиться можно, даже потом прописаться можно, вот только построиться на них не так просто, даже если агент и уверяет, что на землях ЛПХ сперва строят, потом узаконивают - ага, щаз-ззз. Ежели чо - никакая «дачная амнистия» не спасет.

Первое что вы должны сделать - подать уведомление о начале строительства. Второе - «удивиться» когда вам прийдет мотивированный отказ всвязи с - смотри пункт выше.

Кроме того не стоит забывать о: ст. 34 и 38 ГрК и СП 53.13330.2010 то есть о коэффициентах КЗ и КПЗ которые для земель ЛПХ самые скромные. Я об этом уже писал, но повторюсь: участок ЛПХ от 8 соток - КЗ= от 0,2 до 0,3 (от региона), КПЗ=0,4. То есть, в понятных цифрах: для участка ЛПХ в 8 соток максимальный размер «пятна застройки» плюс площадь всех иных строений включая дорожки с твердым покрытием - от 160 до 240 м2, при этом максимально допустимая площадь дома (общая) - 320 м2. Здесь еще надо учитывать форму участка и не забыть о ст. 11 и 12 ГрК: минимальный отступ от любой границы до строения - 3 метра, а от «красной линии» дороги (любой) - 5 метров.

Надеюсь уже заметили, что я написал об участках от 8 соток. А как же классические «Ваши 6 соток»? А все просто - надо смотреть ГПЗУ конкретного участка, вполне может оказаться, что на нем вообще строить нельзя. Менее 6 соток - точно нельзя. И не слушайте агента который пытаясь вам втюхать участок в 5 соток - 500 м2, приводит расчет, что это 20 на 25 метров, минус отступы - 14 на 17 метров, то есть «пятно застройки» - 238 м2. Ага, щазз-ззз. Даже для 6 соток уже все давно посчитано: 6х8 метров - классический дачный скворечник. Подробнее можно почитать в указанных выше нормативных актах или вообще найти все для конкретной местности на ФГИС ТП по ссылке - https://fgistp.economy.gov.ru

Да, спорить не буду: участки ЛПХ и покупают и строятся на них и все хорошо и все замечательно. Сейчас. Оно, конечно все знают что закон обратной силы не имеет, но мало кто помнит… п.1 ст. 54 Конституции РФ: «Закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. Никто не может нести ответственность за деяние, которое в момент его совершения не признавалось правонарушением. Если после совершения правонарушения ответственность за него устранена или смягчена, применяется новый закон». Ответственность за незаконное строительство до 2006 года (93-ФЗ, о дачной амнистии) была? - Была. И даже до 1997 года (последняя редакция СНиП) была. Мораль: какая «обратная сила»? И вообще, это все об упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимое имущество полученное до 2001 года, а нарушения ГрК, это нарушения ГрК и про них там ни слова нет. Да - дырочка в, которая и позволяла регистрировать и вводить в эксплуатацию тысяча метровые Дворцы на 6 сотках в 93-ФЗ есть и ей пользуются, пока «амнистию» все продляют и продляют, но! Вы покупаете участок чтобы построить дом в который к вам будут приезжать внуки, или чтобы сидеть на пороховой бочке ожидая какого-нибудь закона о приведении в соответствие? Можете дать гарантию, что в нашей стране такого закона никогда не появится? Вот-вот.

Но и на этом приключения, в случае покупки участка ЛПХ, не заканчиваются, ведь мало купить участок и построить на нем дом, к нему же еще надо коммуникации подвести, но это уже другая история.


Продолжение следует.

(сами виноваты: ранее я взятую тему полностью раскрывал, так жаловались - «Букаф многа»)


Всем добра ;)

Комментарии 2
Глеб Панов22 мая 2019, 14:20

Как всегда очень интересно и познавательно. У Вас талант к написанию.

Ответить
Константин Геннадьевич23 мая 2019, 10:29

Помню на мой вопрос об эл-ве к промучастку прозвучал ответ - А щаз прокол сделаем под трассой ( федеральной!) и вон к той трансформаторной будке и подключимся. А чей будка? А какая разница.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru