Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Напрасные хлопоты

3 581

Мало кто помнит, насколько сложно было регистрировать в частности садовые дома до «дачной амнистии». Недавно довелось анализировать такой объект в интересах покупателя.

Продавец 20 лет назад прошел все круги согласований и предоставил нам: проект садового дома, утвержденный главным архитектором района; разрешение на строительство; паспорт проекта садового дома; карточку строительства проекта; договор на строительство садового дома с Администрацией района (что-то типа технических условий, не договор подряда); санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии требованиям проектной документации; протокол санитарно-эпидемиологической экспертизы; акт разбивки проектных осей садового дома с отступами от границ участка по 7 м и более; акт приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию; постановление Главы Администрации о приемке в эксплуатацию законченного строительством садового дома; акт присвоения адреса объекту недвижимости. Столько людей продавец обеспечил в те далекие времена работой, но не сделал возможно главное. Почему? Потому, что остался не выполненным важнейший параметр - отступы дома от границ участка. Продавец оставил от заборов : 1,5 м в направлении соседского дома (тоже с невыполненным отступом) и около 2-х м в сторону второго соседнего участка, где нет дома. «Положил доски струганой стороной вниз».

Почему продавец так поступил?

Возможно, он хотел здороваться с ближним соседом (соседкой) за руку, не сильно вывешиваясь из окна.

Может быть он полагал, что гореть вместе с соседом - веселей.

Но скорее всего, он считал, что как хочу, так и строю, а все ваши разрешения, согласования - засуньте себе на память, мне без надобности. Кстати, заметим, что участок - 10 соток, вполне можно было сделать нормальные отступы.

В заключении по этому объекту мы написали, что дом построен не по тому проекту, на который было выдано разрешение; не выдержаны отступы дома от границ участка в соответствии с правилами землепользования и застройки; не выполнены минимальные санитарно-бытовые расстояния между стенами домов, имеющих окна; не выполнены противопожарные расстояния между домами на смежных участках.

Привычные к «альтернативному порядку» специалисты могут возразить: и что тут такого, сплошь и рядом нарушения, никто на них не обращает внимания. С первой частью можно согласиться, нарушений много, а со второй — не так однозначно. Говорят, примерами ничего не опровергают и не доказывают, но тем не менее. Примеры. 1. Пол ста лет никто не трогал собственников в зоне минимальных расстояний (ЗМР) магистральных трубопроводов. Администрации выделяли в ЗМР участки и разрешали строить дома. А в один печальный год Трансчерныезолота и Транснациональныедостояния стали подавать и выигрывать иски о самовольных постройках в ЗМР. 2. Сначала многоквартирные дома построили на участках для ИЖС и подобных, и только потом их стали массово сносить. 3. Самовольное строительство в печально известном «Садоводе», можно сказать, что в центре Москвы, никто «не замечал» десятилетия, в итоге приехали бульдозеры. 4. Еще несколько лет назад согласовать строение в охранной зоне ЛЭП было рутинной операцией, совсем другое дело - сейчас, по крайней мере в Московской области.

Для тех, кого примеры не убеждают, попробуем дополнительно привести и иные аргументы.

«Штрафная экономика». По опубликованным данным, ежегодно россияне уплачивают в бюджеты в виде штрафов десятки миллиардов рублей ( в 2021 г. - 252 млрд. руб.). Можно предположить, что люди в перспективе - не только «новая нефть», но и «новый газ», новые «черные металлы», «новые минеральные удобрения», далее - по списку. Почему бы не штрафовать за те нарушения, которые прежде прощались? (Надеюсь, в этом месте нет подсказки для тех, кто принимает решения).

«Цифровизация». Она же - тотальный контроль за всеми сферами общественной жизни. С помощью квадрокоптеров и других систем анализа пространственных данных уже вовлекались в налоговый оборот незарегистрированные объекты недвижимого имущества, контролируются новые стройки, выявляются самозахваты земли. По нашему мнению, это лишь вопрос времени и наличия средств в бюджете для освоения, когда число параметров для контроля станет много больше, чем сейчас. Скорее всего, «цифровизация» плюс успехи в «штрафной экономике» в одном флаконе поднимут КPI любого руководителя.

Развитие экспертных систем. Анализ объектов недвижимости нужен всем участникам рынка недвижимости: сторонам сделки, риэлторам, банкам, страховым компаниям, нотариусам. По крайней мере от крупных банков можно ожидать, что они профинансируют такого рода работы, чтобы не выглядеть несолидно, одобряя рискованные объекты или отвергая безрисковые из-за низкого качества доступных им сегодня инструментов. И почему бы такого рода «мелочи», как приведены в заметке, не включить в экспертизу? Хотя бы для справки или для тестирования гипотез, например, о рыночной стоимости объектов. Ведь если это сделает кто-то другой, а с банками не поделится, при продаже залогового объекта неплатежеспособного заемщика, можно не вернуть сумму, на которую рассчитывали.

Конечно, вероятность признания описанной в примере постройки самовольной из-за нарушения различных норм не велика. Но и не нулевая. Не составит большого труда найти судебные решения, в которых срок исковой давности по аналогичным случаям считался не с даты нарушения, а с момента его выявления инспектором, т.е. - до бесконечности.

При прочих равных условиях строения без нарушений должны стоить дороже, и наоборот. Соблюдение правил на коротком плече (предположим, общего срока исковой давности), очевидно, а на длинном, как минимум в перспективе, - будет выгодным.

Далеко не всегда действующие нормы можно выполнить, например, противопожарные. Однако, собственник земельного участка своим поведением не должен усугублять исходно плохую ситуацию, которая не им создана. Предположим, участок маленький, значит, нельзя жаться к соседу, а если прилесной — к лесу, и т.п.. (Оставим за скобками, чему отдавать предпочтения при наличии выбора, если не выполняются несколько норм).

Напоследок - мотиватор. Из разъяснений, содержащихся в пунктах 45, 46 Постановления ПленумаВерховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что иск законного собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения,

подлежит удовлетворению при доказанности того, что действиями ответчика нарушается право собственности или законного владения истца или имеется реальная угроза такого нарушения со стороны ответчика. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
5 февраля 2023
редакцияeditorial@cian.ru